2023年苏州买房，这些因素一定要提前考虑！
发布时间：2023-05-20 20:50:21
来源：苏叔说房3
我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，想在吴中区买房，觉得这里发展前景较大，想要了解，想知道吴中发展前景到底怎么样？是否更值得我选择？
(资料图)
苏叔： 你好，吴中区区位优势明显，东西跨度较大，规划较好，有众多利好加持，发展较快，引进较多高新技术企业，产业支撑较强，创造较多工作机会，吸引优质人口流入，人口增速较快，青壮年劳动力较多，经济实力较强，不断完善交通路网，出行便利，有多所名校，享有优质的教育资源。吴中有较多板块，而且每个板块都非同凡响，太湖度假区自然环境优美，新房价格不高，是热门的刚需板块，尹山湖和甪直板块已经划入园区，木渎和胥口板块被新区狮山辐射，举全市之力打造的吴中太湖新城规划好，发展潜力巨大，有较多土地供应。吴中区位于长三角核心地位，自然环境优美，发展潜力巨大，是比较宜居的价值高地。
提问：苏叔，你好，现在苏州园区房价这么高，今年政策调控比较多，后面园区房价会跌吗？
苏叔： 你好，首先要明白园区房价高主要是定位和规划能级高，其次大量高新产业聚集扎堆的同时，大量人才持续不断流入，园区的头部效应会越来越强，短期内受政策影响，回调横盘，长远看园区价值看好。
提问：苏叔，您好，古城区房价是不是低估了呀，古城区老破小没有入手价值呢？
苏叔： 你好，随着苏州的发展，古城开发饱和，新区、园区、吴中、相城等新城相继崛起，近十年来，受后起之军的冲击，古城区明显落寞了许多。新房主要是这几种类型：1是独栋、合院、叠墅等低密别墅,2是洋房，3是高层。至于二手房大多是老破小，有学区和没学区的房价差别大，想买老破小的话，可以关注姑苏区的老破小，它的性价比比较高。
提问：苏叔，你好，苏州楼市接下来会怎么走，为什么买错房的代价在加大？
苏叔： 你好，第一个就是整体上看，苏州可能长期都会处于高存量的状态，这个没办法，目前的行情是。去年一年新房的成交也就七万套左右，现在新房的存量还有七万多套。再加上今年供地的持续高位，除非再来一次那种二零一五年、一六年去库存的动作，否则库存量已经很难整体上降下去了，同样意味着房价普涨已经基本不现实了。
第二个就是存量太大正在加剧板块的分化，现在以及以后相当长的时间里都是买房市场，买房人就会变更加挑剔。比如说之前苏州房价在三万左右有很多板块，几个新城，中央公园、城南，板块底气不足的怎么办？只能降价，你供你的地，反正买房人就先挑好的板块、好的房子先买，卖不动的板块，只有降价一条路走，之前房价因为限价等因素，还在同一水准的，高存量时代，都会现出原形。
提问：苏叔，你好，今年想在苏州买房，预算在250万左右，尹山湖买房投资可以吗？
苏叔： 你好，自住尹山湖可以，投资就没有必要了，一是教育资源不好，二是尹山湖在没听说啥重磅规划的情况下房价大涨，已经提前透支一定的预期，三是目前园区已经开始有不少板块崛起了，可以选择板块多了，也不少这一个。
提问：苏叔，你好，想在苏州买套房，目前在狮山工作，想在周边买房通勤方便一点，狮山房价太高了，想买一套保值能力强一点的房子自住，旁边的木渎板块可以选嘛，木渎楼市感觉近年没什么动静，未来发展怎么样，有升值潜力吗？
苏叔： 你好，木渎本身发展较早，商业、交通和医疗等方方面面都比较完善，在2016年木渎的楼市迎来了高光时刻，整个板块都风头大盛；但是现在看来，16年木渎金枫路周边一下子出让了四块地，拔高了预期和房价天花板，18年以后木渎楼市就不行了。直到今年，木渎的地价才渐渐回归，狮山临近木渎，狮山最大的优势就是优质教育资源。由于狮山正面临着新房断供，老破小溢价太高，住房供不应求之下，购买力较多，接下来木渎的机遇就是承接狮山的改善外溢。以木渎的地段和产品属性来看，它仍有不错的实力。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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