观点：城投的果实 建发接手杭州之江未来社区121亿项目
发布时间：2023-04-26 05:56:47
来源：观点地产网
观点网 在上海首批供地中夺下青浦区巨无霸地块后，建发再于长三角获取重要项目。
(资料图片)
4月24日，杭州产权交易所消息，建发房产摘牌杭州之江未来城开发建设有限公司转让的杭州拓启置业有限公司和杭州拓立置业有限公司100%股权。
上述两间公司分别涉及杭政储出[2022]63号、杭政储出[2022]68号2宗地块，它们于去年9月份杭州第三批集中供地中，由之江城投以总价120.9亿元包揽，成交楼面均价15785元/平方米。
当时，正直全国土地招拍挂热度处于低点，参与土拍的开发商难以消化大体量地块，因此最终由城投平台以底价兜底拿地。
杭政储出[2022]63号、杭政储出[2022]68号用地均属于杭州之江未来社区项目。
据了解，“未来社区”是围绕未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来治理等九大未来场景落地的一种创新的城市规划思路，除适用于老旧小区改造外，还用于土拍市场。
2019年12月，浙江省就完成挂牌首个带方案出让的未来社区项目——丽水莲都灵山社区。
杭州之江未来社区则是浙江首批未来社区24个试点社区之一。根据规划，之江未来社区实施单元面积649.7亩，合43.31万平方米，总建筑面积约147万平方米，建设于业态包含住宅、商业、办公、酒店、服务式公寓、九年一贯制学校、幼儿园、邻里中心及规划展示馆、配套公建等。
除独立建设的邻里中心地块（文化展览馆、邻里中心、公园绿地及附属配套设施等）、共有产权房地块、九年一贯制学校用地之外，其余地块被打包一分为二并摆上货架。
2宗地块总用地面积约26.57万平方米，总建筑面积超76.6万平方米，分为7个可售住宅组团，容积率2.3-2.8，可售住宅体量建筑面积46.6万平方米；同时有4幅商业/商务地块，包括要建设一座限高130米的地标商厦。
根据规划要求，63号地块的竞得者需在杭州地铁枫桦西路站设置5000平方米地下商业；配建2万平方米全自持服务式人才公寓；公交首末站一处；商业部分不得建设公寓式办公，酒店式办公等带居住功能的用房，且最小分割面积不小于800平方米。
而68号地块则需配建3万平方米全自持的服务式人才公寓，住宅部分需要配建2.5万平方米的公租房。在地铁之浦路站建设3000平方米地下商业，商业部分同样不得建设公寓、大平层等产品，最小分割面积不小于800平方米。同时，两幅地块均需要搭配设置一所幼儿园。
售价方面，地块所建商品住房毛坯销售均价限定不高于33500元/平方米（如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米）。换句话说，住宅精装限价37500元/平方米。
如此大体量商住项目开发考验操盘者开发实力，“这一年多以来，城投平台兜底各地土拍的情况增多，但它们往往缺乏相关开发能力。”有业内人士告诉观点新媒体：“去年9月两幅地块挂牌，本身应该是打算吸引品牌房企。”
但后来碍于市场形势，才先由之江城投暂时收下，后于今年2月份采取整体股权转让的方式引入合作方。
而建发是热门人选之一，一同竞争的据闻还有滨江集团以及万科等。
资料显示，建发自2016年进入杭州市场，至今已开发十余个项目。
“建发算是近几年在杭州发展比较快、势头比较猛的外来企业。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。
但截至目前，据了解建发在杭州市区仅剩余建发·缦云、绿城建发·凤起潮鸣以及建发·云熙3个库存项目。
“（之江未来社区项目）量已经非常大了。”丁建刚称，这个规模对于任何一家企业来说都不小。对于有意长期布局杭州的建发来说，更是一个十分大体量的土储补充。
长三角地区是“建发系”深耕的重点区域之一。在早前举办的年度业绩会上，“建发系”建发国际的管理层就提到公司在拿地层面比较熟悉和有把握的区域，是福建省和长三角区域。
丁建刚预期，之江未来社区将会分多期开发。按照目前最新关于项目的宣传文件，这个巨无霸项目据说最快7月就将首次入市，推出的户型面积在102-199平方米之间。
“（住宅精装限价37500元/平方米）这个价格非常有吸引力。”他指出，这个项目同时有学区、有地铁、商业等配套，入市应该是不愁卖的。
资料显示，目前建发之江未来社区项目周边的同类型高层、小高层次新二手房，挂牌价在5万/平方米左右甚至更高。
另一方面，据悉2020年至今之江核心区宅地出让数量稀少。之江未来社区2幅地块之前，当地仅在2022年6月成功出让一幅建筑面积约7万平方米的地块。该地块后来被打造为绿城·汀岸芷兰轩，住宅精装限价在41190元/平方米。
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